Cómo saber si un terreno es ejidal

Parte 1

Qué es un terreno ejidal y de quién es

La tierra de un ejido es del ejido.¹ El ejidatario tiene el derecho de usar y aprovechar su parcela,² pero no es su dueño mientras la parcela siga en el régimen ejidal.

Por eso un terreno ejidal no se escritura como una propiedad privada: lo que se puede transmitir son derechos, con reglas propias. Las tierras de ejidos y comunidades se registran en el Registro Agrario Nacional (RAN)³ y pasan al Registro Público de la Propiedad cuando salen del régimen ejidal.⁴ Para ser ejidatario hay que ser mexicano.⁵

Parte 2

Los 3 tipos de tierra ejidal

La Ley Agraria divide la tierra de un ejido en tres según su destino,⁶ y con cada una se puede hacer algo distinto.

Asentamiento humano

Es donde está el pueblo. No se vende: cualquier venta es nula.⁷ La excepción son los solares, los lotes de la zona urbana, que son propiedad plena de su titular; su título lo expide el RAN y se inscribe en el Registro Público.⁸

Uso común

Es la tierra que no es pueblo ni parcela. No se vende,⁹ salvo que el ejido la aporte a una sociedad en la que participen el ejido o los ejidatarios.¹⁰

Parcelas

Son las tierras asignadas a cada ejidatario. Sus derechos solo se venden a otros ejidatarios o avecindados del mismo ejido.¹¹ Pueden pasar a propiedad privada con el dominio pleno (parte 5).

Parte 3

Cómo distinguirlo por los papeles

Pide al vendedor el documento con el que acredita el terreno. Por el nombre del documento sabes si es ejidal o propiedad privada.

Certificado parcelario

Es ejidal. Acredita el derecho a usar y aprovechar una parcela, pero no da la propiedad ni equivale a una escritura.¹²

Certificado de derechos sobre tierras de uso común

Es ejidal: acredita derechos sobre las tierras de uso común del ejido.⁹

Certificado de derechos agrarios

Es ejidal: se trata del documento antiguo,¹³ que hoy sustituyen los certificados parcelarios y de uso común.¹⁴

Título de propiedad del RAN, inscrito en el Registro Público

La parcela salió del régimen ejidal con el dominio pleno; desde que el RAN la dio de baja, es propiedad privada.⁴ Si es un solar, su título también lo expide el RAN y se inscribe en el Registro Público.⁸

Escritura con folio real en el Registro Público

Es propiedad privada. Comprueba el folio en el Registro Público de la Propiedad de Quintana Roo.

Si el acto no está inscrito en el RANLo que debe inscribirse en el RAN y no se inscribe solo vale entre quien vende y quien compra, y no se puede oponer a terceros aunque exista un papel firmado.¹⁵

Parte 4

Confirmarlo con el Registro Agrario Nacional

El RAN es público: cualquier persona puede pedir información de lo que tiene inscrito.¹⁶ Puedes hacer una revisión rápida gratis o pedir una respuesta oficial por escrito.

Revisión rápida en el mapa de núcleos agrarios certificados

En Datos Abiertos del RAN, el conjunto «Perimetrales de los núcleos agrarios certificados» tiene un archivo KML por estado, gratis y sin cuenta.¹⁷ Descarga el de Quintana Roo, ábrelo en Google Earth y busca la ubicación del terreno: si cae dentro de un polígono, está en un ejido o una comunidad.

Lo que el mapa no pruebaEl mapa solo muestra los núcleos agrarios certificados.¹⁷ Que el terreno quede fuera no prueba por escrito que no sea ejidal; esa prueba la da la constancia de ubicación.

Respuesta oficial con la constancia de ubicación

Cómo se llama

«Constancia de ubicación de predios en propiedad social» (trámite RAN-00-001).¹⁸ Te dice si el predio cae dentro de un ejido o una comunidad.¹⁹

Qué pide

El formato de solicitud FF-RAN-01, el comprobante de pago de derechos y un croquis con las coordenadas geográficas o UTM de los límites del predio.¹⁸

Cuánto tarda

Un máximo de 45 días hábiles.¹⁸

Las coordenadas

La app «Ubica tu predio» del RAN, para Android, saca las coordenadas del terreno recorriéndolo con el GPS del celular.²⁰ Sirve para llenar la solicitud, pero la app no dice si el terreno es ejidal.^21,20

Las dudas sobre derechos agrarios las atiende también la Procuraduría Agraria, que asesora a ejidatarios, avecindados y pequeños propietarios.²²

Parte 5

¿Se puede escriturar un terreno ejidal?

Una parcela, sí, pero primero tiene que dejar de ser ejidal con el dominio pleno. Lo decide la asamblea del ejido y después lo pide cada ejidatario.²³

1. La asamblea lo autoriza, con reglas especiales: convocatoria con un mes de anticipación, un representante de la Procuraduría Agraria y un fedatario público presentes, tres cuartas partes de los ejidatarios en primera convocatoria y el voto de dos terceras partes de los asistentes.²⁴ La mayor parte de las parcelas del ejido ya debe estar delimitada y asignada.²⁵
2. El ejidatario pide al RAN que dé de baja su parcela. El RAN expide el título de propiedad, que se inscribe en el Registro Público de la Propiedad.⁴
3. Desde la baja en el RAN, la tierra deja de ser ejidal y se rige como cualquier propiedad privada.⁴

En la primera venta, pregunta por el derecho del tantoCuando se vende por primera vez una parcela con dominio pleno, la familia del vendedor, quienes la trabajaron más de un año, los ejidatarios, los avecindados y el propio ejido tienen preferencia para comprarla, en ese orden y dentro de 30 días naturales. Si no se les notificó, la venta puede anularse.²⁶

Parte 6

Si no eres mexicano

Una persona extranjera no puede comprar derechos sobre una parcela: solo se venden a ejidatarios o avecindados del mismo ejido, y para ser una u otra cosa hay que ser mexicano.²⁷

Cuando la tierra ya es propiedad privada, aplican las reglas generales para extranjeros. En la costa, eso significa la zona restringida: la franja de 50 km desde la playa, donde se compra por medio de un fideicomiso bancario o de una sociedad mexicana.

Parte 7

Si estás revisando un lote en Mahahual

Los lotes de Paraíso Mahahual son propiedad privada inscrita en el Registro Público de la Propiedad de Quintana Roo; no son tierra ejidal.

Pídenos los datos del lote y revísalo tú mismo con el mapa del RAN y en el Registro Público. Lo demás que conviene revisar antes de comprar está en cómo saber si un terreno es legal en Quintana Roo. En la guía del Registro Público de la Propiedad de Quintana Roo explicamos cómo consultar un inmueble. También explicamos el proceso de escrituración. Conoce nuestros terrenos en Mahahual.

Preguntas frecuentes

Lo que más nos preguntan

¿Cómo saber si un terreno es ejidal?

Empieza por los papeles: si el vendedor te muestra un certificado parcelario, un certificado de derechos sobre tierras de uso común o un certificado de derechos agrarios, el terreno es ejidal. Para revisar la ubicación, el Registro Agrario Nacional (RAN) publica gratis el mapa de los núcleos agrarios certificados de Quintana Roo (ejidos y comunidades), que se abre en Google Earth. La respuesta oficial es la «Constancia de ubicación de predios en propiedad social» del RAN: das las coordenadas del terreno y el RAN responde en un máximo de 45 días hábiles.

¿Cuando un terreno es ejido se puede escriturar?

Mientras siga siendo ejidal, no. Lo que se vende de una parcela son derechos, y solo a ejidatarios o avecindados del mismo ejido. Para escriturarla, la asamblea del ejido autoriza el dominio pleno, el RAN da de baja la parcela y expide un título de propiedad que se inscribe en el Registro Público de la Propiedad; desde la baja en el RAN deja de ser ejidal.

¿Quién es dueño de un terreno ejidal?

El ejido. El ejidatario tiene el derecho de usar y aprovechar su parcela, pero no es su dueño mientras no adopte el dominio pleno. La excepción son los solares de la zona urbana del ejido, que sí son propiedad plena de su titular.

¿Cuáles son los 3 tipos de tierras ejidales?

Tierras para el asentamiento humano, tierras de uso común y tierras parceladas. Las del asentamiento humano y las de uso común no se pueden vender, salvo los solares del pueblo y la aportación de tierras de uso común a una sociedad. Las parcelas pueden pasar a propiedad privada con el dominio pleno.

¿Qué papel te dan cuando compras un terreno ejidal?

Depende de lo que compres. Si compras derechos sobre una parcela, cosa que solo pueden hacer ejidatarios o avecindados del mismo ejido, el RAN cancela el certificado parcelario del vendedor y expide uno a tu nombre. Un solar se ampara con el título que expide el RAN, inscrito en el Registro Público, y una parcela con dominio pleno, con el título de propiedad del RAN, también inscrito ahí.

¿Un extranjero puede comprar un terreno ejidal?

No puede comprar derechos parcelarios: solo se venden a ejidatarios o avecindados del mismo ejido, y para ser una u otra cosa hay que ser mexicano. Cuando la tierra ya es propiedad privada, aplican las reglas generales para extranjeros, que en la costa son las de la zona restringida.