Zona restringida en México: cómo compra un extranjero en la costa

Parte 1

Qué es la zona restringida

Es la franja de 100 km a lo largo de las fronteras y 50 km a lo largo de las playas.^1,2 Ahí los extranjeros no pueden adquirir «por ningún motivo» el dominio directo sobre tierras y aguas.¹

Esta regla no ha cambiado desde 1960.¹ Aun así, un extranjero puede comprar y aprovechar un inmueble dentro de la franja por las vías que marca la ley. Mahahual, a la orilla del Caribe, está dentro de ella.³

¿Hay un mapa oficial?No encontramos uno publicado por la SRE ni por el INEGI. La regla es la distancia, y si hay duda sobre un inmueble, decide la Secretaría de Relaciones Exteriores después de consultar al INEGI.⁴

Parte 2

Quién compra directo, a su nombre

Los mexicanos, por nacimiento o por naturalización, compran directo en cualquier parte del país, también en la costa.¹

Mexicanos que viven fuera

Compran a su nombre, vivan donde vivan.

Doble nacionalidad

El mexicano por nacimiento con otra nacionalidad actúa como mexicano al comprar inmuebles en México,⁵ y no pierde la nacionalidad mexicana.⁶

Nacidos fuera de México de padre o madre mexicanos

Son mexicanos por nacimiento.⁷ Ante el notario lo acreditan con un documento mexicano: acta de nacimiento, pasaporte o certificado de nacionalidad, entre otros.⁸

Residentes permanentes extranjeros

No compran directo en la costa. La ley los trata como mexicanos para invertir, salvo en inmuebles y zona restringida.⁹

Parte 3

Las dos vías legales para un extranjero

En la zona restringida, la Ley de Inversión Extranjera da al extranjero dos caminos legales para comprar.

Fideicomiso con un banco mexicano

Cómo funciona

El banco tiene el inmueble a su nombre, como fiduciario, y tú lo usas, lo rentas y te quedas con lo que produce.¹⁰ El banco conserva la titularidad mientras dure el fideicomiso.¹¹

Cuánto dura

Hasta 50 años, y se puede prorrogar si lo pides.¹²

El permiso

Lo pide el banco a la Secretaría de Relaciones Exteriores (SRE), que resuelve en 5 días hábiles; si no contesta en ese plazo, se entiende aprobado.¹³ El permiso vale 180 días naturales.¹¹

Herederos

En el contrato puedes nombrar beneficiarios sustitutos para el caso de fallecimiento.¹⁴

Costo oficial

Derecho de la SRE por el permiso: MXN 21,650 en 2026.¹⁵ No incluye los honorarios del banco ni del notario, que son privados.

Sociedad mexicana con socios extranjeros

Cómo funciona

El extranjero es socio de una sociedad mexicana cuyos estatutos incluyen el convenio del artículo 27: los socios extranjeros se consideran mexicanos respecto de sus acciones y de los bienes de la sociedad.^16,17 La sociedad compra el inmueble.

Qué puede comprar

La sociedad puede ser dueña directa de inmuebles en la zona restringida destinados a actividades no residenciales.¹⁸

Avisos

Después de escriturar, la sociedad avisa a la SRE dentro de 60 días hábiles: MXN 1,475 en plazo y MXN 11,330 fuera de plazo, en 2026.^18,19 Además se inscribe en el Registro Nacional de Inversiones Extranjeras dentro de 40 días hábiles y renueva la inscripción cada año.²⁰

Fuera de la franjaLejos de la costa y de las fronteras, el extranjero puede ser dueño directo: antes firma ante la SRE el convenio de considerarse mexicano respecto de ese bien y obtiene el permiso.²¹

Parte 4

Lo que recomienda la notaría para un lote de inversión

Para un lote de inversión en Mahahual, la notaría que escritura nuestras operaciones recomienda la sociedad mexicana: el comprador extranjero es socio y la sociedad adquiere el lote.²²

Para este tipo de operación, la notaría no recomienda el fideicomiso, salvo que la persona ya tenga uno constituido con un destino definido. Según la notaría, constituir la sociedad ronda los $25,000 MXN.²² Es un cálculo aproximado, no una tarifa: confírmalo en tu caso.

El resto del proceso, paso a paso, está en la guía de escrituración de un terreno en Quintana Roo.

Parte 5

Qué dice el artículo 34 de la Ley de Inversión Extranjera

Mucha gente busca el artículo 34 de la Ley de Inversión Extranjera como «el de la zona restringida», pero el artículo no habla de ella.²³

Dice que, cuando alguien que debe estar inscrito en el Registro Nacional de Inversiones Extranjeras firma ante notario, el notario le pide la constancia de esa inscripción. Si no la presenta, el notario puede firmar de todos modos y avisa al Registro en 10 días hábiles.²³ Sí aplica a la ruta de la sociedad, porque la sociedad con socios extranjeros está obligada a inscribirse.²⁰

Compra directa y prestanombresUn extranjero sigue sin poder comprar directo en la costa: hubo iniciativas para permitirlo, como la de 2009, pero no se aprobaron.^24,25 Tampoco resuelve el problema poner el terreno a nombre de un mexicano de confianza: usar actos simulados para que un extranjero use un inmueble de la zona restringida sin cumplir la ley se multa hasta con el valor de la operación.²⁶

Parte 6

Si te interesa un lote en Mahahual

Cuéntanos tu nacionalidad y cómo quieres comprar, y te explicamos cómo lo maneja la notaría antes de que decidas.

Antes de comprar en cualquier lugar, revisa el terreno como explicamos en cómo saber si un terreno es legal en Quintana Roo y en cómo saber si un terreno es ejidal. Conoce nuestros terrenos en Mahahual.

Preguntas frecuentes

Lo que más nos preguntan

¿Cuál es la zona restringida para los extranjeros?

Es la franja de 100 km a lo largo de las fronteras y de 50 km a lo largo de las playas de México. Dentro de ella, un extranjero no puede ser dueño directo del terreno, pero sí puede comprar y aprovechar un inmueble por las vías que marca la ley. Mahahual está a la orilla del Caribe, dentro de la zona restringida.

¿Cómo pueden los extranjeros adquirir inmuebles en México?

En la zona restringida hay dos vías: un fideicomiso con un banco mexicano, con permiso de la Secretaría de Relaciones Exteriores (SRE), o una sociedad mexicana en la que el extranjero es socio, que puede ser dueña de inmuebles destinados a actividades no residenciales. Fuera de esa franja, el extranjero puede ser dueño directo si antes firma ante la SRE el convenio de considerarse mexicano respecto de ese bien y obtiene el permiso.

¿Qué dice el artículo 34 de la Ley de Inversión Extranjera?

Que cuando una persona o sociedad que debe estar inscrita en el Registro Nacional de Inversiones Extranjeras firma ante notario, el notario le pide la constancia de esa inscripción. Si no la tiene, el notario puede firmar de todos modos y avisa al Registro en un plazo de 10 días hábiles. No habla de la zona restringida, pero aplica, por ejemplo, a la sociedad mexicana con socios extranjeros que compra un lote.

¿Qué es un fideicomiso en zona restringida y cuánto dura?

Es un contrato en el que un banco mexicano tiene el inmueble a su nombre y tú, como beneficiario, lo usas, lo rentas y te quedas con lo que produce. Dura hasta 50 años y se puede prorrogar si lo pides. El banco pide el permiso a la SRE, que resuelve en 5 días hábiles, y en el contrato puedes nombrar beneficiarios sustitutos.

¿Una sociedad mexicana con socios extranjeros puede comprar en zona restringida?

Sí. Puede ser dueña directa de inmuebles destinados a actividades no residenciales (Ley de Inversión Extranjera, art. 10, fracción I), y para un lote de inversión es la vía que recomienda la notaría que escritura nuestras operaciones. Después de escriturar, la sociedad avisa a la SRE dentro de 60 días hábiles, se inscribe en el Registro Nacional de Inversiones Extranjeras en 40 días hábiles y renueva esa inscripción cada año.

¿Hay un mapa oficial de la zona restringida?

No encontramos un mapa oficial de la SRE ni del INEGI. La regla es la distancia: 100 km de las fronteras y 50 km de las playas. Si hay duda sobre un inmueble, decide la SRE después de consultar al INEGI. En Mahahual no hay duda: es un pueblo de playa.

Soy mexicano y vivo en Estados Unidos o tengo doble nacionalidad, ¿puedo comprar directo?

Sí. Los mexicanos por nacimiento compran a su nombre aunque tengan otra nacionalidad o vivan fuera, y la nacionalidad mexicana por nacimiento no se pierde. Si naciste fuera de México de padre o madre mexicanos también eres mexicano por nacimiento; ante el notario lo acreditas con un documento mexicano, como el acta de nacimiento o el pasaporte.

¿Ser residente permanente me permite comprar directo en la costa?

No. La Ley de Inversión Extranjera trata al residente permanente como mexicano para invertir, salvo en lo de inmuebles y zona restringida. Un residente permanente extranjero compra en la costa por las mismas vías que cualquier extranjero.