1
Escritura del predio de mayor extensión
El título del terreno grande, el que existía antes de dividirse en lotes. Acredita de dónde viene la propiedad y por qué el vendedor puede vender.
Antes de empezar
Verificar y escriturar son dos cosas distintas
Escriturar es el acto ante notario en el que la propiedad pasa a tu nombre y esa transmisión queda inscrita en el Registro Público de la Propiedad y del Comercio. Hasta que eso ocurre, lo que tienes es un contrato entre particulares, no un título oponible frente a terceros.
La verificación va antes: es lo que haces para saber si ese terreno se puede escriturar y si quien te lo vende puede vendértelo. Si todavía no la has hecho, empieza por ahí — los 7 pasos para verificar un terreno en Quintana Roo, tres de ellos gratis y en línea.
Esta página explica lo que viene después: el trámite notarial.
Parte 1
Los documentos que entrega el comprador
Esta es la lista base. Es la misma para cualquier operación de compraventa, la firmes tú solo o acompañado.
- Identificación oficial vigente (INE).
- CURP.
- Acta de nacimiento.
- Acta de matrimonio, si estás casado o casada.
- RFC vigente.
- Comprobante de domicilio.
- La solicitud de la notaría: un formato breve donde declaras tus generales, a qué te dedicas, dónde vives actualmente y qué acto jurídico se va a realizar —promesa de compraventa o traslativo de dominio, que es la compraventa en firme—. Lo firmas tú.
La lista crece según quién firmaNo es una lista cerrada: se ajusta al caso. Si una persona firma en representación de sus hijos, se suman las actas de nacimiento de los hijos. Si firman dos personas casadas entre sí, va el acta de matrimonio de ambas. Si alguien firma por poder, el poder tiene que estar vigente. Lo de arriba son los documentos generales; los particulares dependen de tu situación.
Parte 2
Lo que tiene que existir del lado del vendedor
Cuando el lote proviene de una subdivisión —el caso de casi cualquier desarrollo— hay documentos que deben existir antes de que se pueda escriturar a tu nombre. Pídelos aunque nadie te los ofrezca.
2
Protocolización de la subdivisión
La subdivisión de ese predio mayor, elevada a escritura pública. No basta con que exista en general: la protocolización tiene que señalar exactamente el lote que estás prometiendo comprar. Si tu lote no aparece identificado ahí, no hay nada que escriturar todavía.
3
Cédula catastral actualizada del lote
La cédula del lote individual, vigente. Ojo: la clave catastral identifica el predio ante el municipio para efectos del predial — no acredita propiedad por sí sola.
4
Folio del Registro Público
El lote debe tener su folio en el Registro Público de la Propiedad y del Comercio. Es la prueba de que la subdivisión no se quedó en papel del desarrollador, sino que llegó al registro.
Por qué el notario no te pide esto a tiEn un desarrollo, la notaría normalmente ya tiene el expediente completo del vendedor —escritura madre, subdivisión, certificados, no adeudo predial— porque escritura todos los lotes del mismo proyecto. Que el notario no te lo pida no significa que no exista ni que no puedas verlo. Como comprador tienes derecho a pedirlo y a revisarlo antes de firmar.
Parte 3
El proceso, paso a paso
1
Liquidas el lote
El proceso notarial arranca cuando el comprador termina de pagar. Antes de eso lo que existe es el contrato de compraventa con el vendedor.
2
Presentas la solicitud a la notaría
El formato breve de la Parte 1, firmado, junto con tu documentación.
3
El notario revisa la documentación
Se analiza todo antes de cotizar: que estés en condiciones de adquirir, que el RFC esté vigente, que si firmas por poder ese poder también lo esté. Cuando la revisión termina, la notaría emite el presupuesto.
Después del presupuesto no hay vuelta atrás, porque todo lo que podía frenar la operación ya se revisó. Lo que sigue es reunir los elementos de la escritura y firmar.
4
La notaría elabora la escritura
Con la documentación de ambas partes y los datos de la subdivisión ya protocolizada.
5
Cita de firma
Se firma ante el notario. La firma requiere que estés presente. Firmar en el extranjero implica sacar la escritura del país: la lleva alguien de confianza de la notaría y se pagan viáticos. Es posible, pero es la excepción y tiene un costo aparte.
6
Inscripción en el Registro Público
La escritura se presenta al Registro Público de la Propiedad y del Comercio. La ley contempla alrededor de 90 días para la inscripción; en la práctica la notaría habla de unos 100 días, y normalmente sale antes — con frecuencia en unos dos meses y medio.
Esta espera no depende de la notaría ni del vendedor: es el tiempo del registro.
7
Recibes tu copia certificada
Cuando el Registro Público avisa que la escritura quedó inscrita, la notaría la recoge y entrega al comprador una copia certificada de la escritura ya registrada. Ese es el documento que acredita tu propiedad. Guárdalo.
Parte 4
De qué depende el costo
La pregunta más frecuente es «¿qué porcentaje del valor son los gastos de escrituración?». La respuesta honesta es que no es un porcentaje. Cualquiera que te dé una cifra cerrada sin ver el expediente está adivinando.
El presupuesto se calcula sobre varios factores a la vez:
- Desde cuándo es dueño el vendedor y a qué valor adquirió, frente al avalúo actual del terreno.
- Si quien adquiere es persona física o persona moral.
- El estado civil del comprador.
- La superficie del lote: no cuesta lo mismo uno chico que uno grande.
- Los derechos registrales y municipales vigentes ese año.
El ISAI sí tiene una regla fija: 2% del valor más alto
El Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles es uno de los componentes del presupuesto y es el único que se puede anticipar con precisión. Se calcula siempre como el 2% del mayor de estos tres valores:
1. El precio de la operación — lo que efectivamente pagaste por el lote.
2. El avalúo comercial — el que elabora un perito valuador autorizado por el SAT. No sirve cualquier valuación: para efectos fiscales tiene que venir de un perito con esa autorización.
3. El avalúo catastral — el que emite el Ayuntamiento.
Se toma el más alto de los tres, no el promedio ni el que más te convenga.
Qué cambia cada añoLo único que se mueve de un año a otro son los derechos: sus precios se actualizan y los nuevos salen en enero, con la ley de ingresos correspondiente. El ISAI se mantiene en el 2% del avalúo mayor. El resto del cálculo depende de los factores de arriba, no del calendario.
Por eso el orden correcto es: entregas documentos → la notaría revisa → te da un presupuesto exacto → firmas. Pide ese presupuesto por escrito antes de comprometerte.
Parte 5
Si no eres mexicano: la franja de 50 km
Mahahual está dentro de la zona restringida, la franja de 50 kilómetros desde la costa donde la Constitución no permite que una persona extranjera reciba el título de propiedad de forma directa. Esto no impide comprar; cambia el vehículo con el que se compra.
La recomendación de la notaría para un terreno de inversión: sociedad mexicana, no fideicomiso
Para este tipo de operación, la notaría no recomienda el fideicomiso, salvo que la persona ya tenga uno constituido y con un destino definido —comercial o societario—, porque un fideicomiso tiene que constituirse para un fin concreto.
La recomendación es que el comprador extranjero sea socio de una persona moral mexicana y adquiera a través de ella. El costo estimado de constituirla ronda los $25,000 MXN. Es un cálculo aproximado de la notaría, no una tarifa: confírmalo en tu caso.
Mexicanos que viven fuera y personas con doble nacionalidadCompran de forma directa, sin fideicomiso ni sociedad. No hay ninguna restricción por vivir en el extranjero. El único punto a resolver es la firma: si no puedes venir, aplica lo de la Parte 3 —la escritura sale del país con alguien de confianza de la notaría y se pagan viáticos—.
Parte 6
En qué etapa está el desarrollo
Un lote de inversión se compra por una razón concreta: entrar antes de que la tierra esté urbanizada. Un terreno ya urbanizado en esta misma zona cuesta tres o cuatro veces más por metro y trae cuota mensual de mantenimiento. Aquí no hay cuota, porque todavía no hay áreas comunes que mantener.
De ahí sale el precio por metro, y ese recorrido ya está documentado: el lote que en 2022 costaba $396,000 hoy vale $681,437. 72% en cuatro años. Eso es lo que compra quien entra en esta etapa.
Hoy el desarrollo está en preventa. Los lotes ya están subdivididos y cada uno es individual, y los caminos interiores se están abriendo en este momento. Conforme avanza la obra, cada propietario podrá entrar a su lote y recorrerlo. La carretera estatal de acceso ya está pavimentada.
Si quieres conocerlo, escríbenos y te decimos hasta dónde llega la obra en tu zona del desarrollo antes de que hagas el viaje.
Parte 7
Los errores reales no son de papeleo
Preguntamos al notario cuáles son los errores más comunes en el trámite. Su respuesta fue que, en lo administrativo, prácticamente no los hay: los documentos se analizan antes del presupuesto y lo que no cuadra se detecta ahí. El malentendido que sí ha visto es de expectativas, y es este.
La playa es de uso y goce, no de propiedad
Comprar un lote no te hace propietario de playa ni socio de un club de playa. Cuando el desarrollo habilite el espacio de playa —con lo que corresponda: restaurante, palapa, alberca, área de recreación—, el acceso para los propietarios de lotes será mediante algún mecanismo de control, como brazalete o código.
Eso es un derecho de uso y disfrute de la estancia. No implica copropiedad de ese espacio ni participación en las decisiones sobre su operación. Si alguien te lo vende como «eres dueño de la playa» o «eres socio del beach club», no es así.
Por qué publicamos estoPorque es de las pocas cosas que generan reclamaciones después de firmar, y preferimos que la sepas antes. Un vendedor que te deja creer lo contrario te está preparando un problema.
Documento informativo de carácter general, basado en las respuestas de la notaría que escritura las operaciones de Paraíso Mahahual, recogidas en septiembre de 2026. No constituye asesoría legal, fiscal ni notarial, ni sustituye el criterio de un profesional para tu caso concreto. Tiempos, costos, derechos y requisitos cambian —los derechos se actualizan cada enero— y las leyes pueden modificarse. Confirma siempre con la notaría y con la autoridad correspondiente antes de firmar. Las cifras de costo son estimaciones de la notaría, no tarifas.